Кто-то мечтает иметь личную яхту, а кто-то – песчаный пляж на собственном участке в тихом месте вблизи столицы. Почему бы не совместить эти мечты? К тому же природные ресурсы киевского пригорода вполне позволяют их реализовать, а возможность жить у водоема, имея личную яхту или иную водную технику, в последнее время относится к разряду модных и престижных веяний. Помимо спроса на загородные дома, близость к «большой воде» формирует и инфраструктуру, и цены на земельные участки. Но покупатели готовы выкладывать двойную и даже тройную сумму за усадьбу с собственным берегом.

Стоимость земли напрямую зависит не только от расстояния до столицы, но и от престижности того или иного направления и района, а также от его рекреационных возможностей. Одним из самых развитых и популярных считается направление Старо-Обуховской трассы (Конча-Заспа, Козин, Плюты), где на сегодняшний день расположено наибольшее количество коттеджных городков различного класса, имеющих выход к воде. Эта характеристика является здесь одним из основных ценообразующих факторов. К примеру, в сегменте дорогой недвижимости цена на участки, имеющие выход к воде, может в 1,5–2 раза превышать стоимость подобных, но лишенных этого уникального блага. В коттеджных городках элитной категории цены на незастроенные земельные участки у воды – самые высокие, а в некоторых предложениях достигают $ 25 тыс. – 27 тыс. за 1 сотку.

Застройка днепровских побережий дачами началась еще в пятидесятых годах. В Конча-Заспе при заезде на дамбу с левой стороны и сегодня можно встретить дома, которым более 40–45 лет. В те же годы много дачных массивов застраивались и на противоположной стороне Днепра – там, где сегодня частный сектор Осокорков. Дачи в северо-восточном направлении (Погребы, Зазимье, Пуховка) также всегда были востребованы, потому как располагались у воды – на р. Десне. Начало массового коттеджного освоения правобережных днепровских предместий Киева пришлось на вторую половину 90-х годов, и наиболее широко развернулось с 1996 по 1998 годы. Именно в этот период освоение загородных территорий стало осмысленным, и те же дачи, к примеру, стали строить уже более капитальными.

«Наиболее показательным проектом у воды прошедшего десятилетия можно назвать коттеджный городок «Золотые Ворота», который расположен в Конча-Заспе на реке Козин, – комментирует Олег Винокуров , директор агентства «КИАН». – За десять лет строительство там уже практически подошло к концу. Первые дома возводились на участках по 12 соток, и уже были большие, по 400-600 кв. м, поэтому, образно говоря, с балкона собственного дома можно было поздороваться с тремя соседями напротив. И на тот момент это был единственный элитный городок. В нем селились наиболее значимые киевские бизнесмены и политики».

В 2000 году началось освоение новой территории – в районе дамбы в Конча-Заспе, отделяющей территорию Козина от Днепра. «Первым проектом стал «Свитанок», бывший дачный кооператив Кабмина, – продолжает Олег Винокуров. – Вслед за ним появились такие знаковые коттеджные городки, как «Клим» и «Соби». Их строительство уже полностью закончено. На данный момент это вполне устоявшиеся городки с развитой внутренней инфраструктурой».

Начиная с 2002 года в направлении Конча-Заспы и Украинки, в районе дамб вдоль рек Днепр и Козинка, стали появляться коттеджные поселки с более организованной инфраструктурой. Для строительства этих объектов специально намывались территории, были построены каналы с обустроенными набережными.

Прилегающие к водоемам левобережные территории начали активно развиваться только в 2004 году. До этого характер грунтовых вод и угроза возможного затопления создавали сложности в выборе подходящего места для коттеджного строительства. Осуществление подобных проектов на левом берегу стало возможным благодаря проведению обширных геологических изысканий, а также намыву территории до незатапливаемых отметок. Этому свидетельствует Олег Яковлев , руководитель дирекции продаж коттеджного городка «Вишневе Містечко»: «При проектировании и строительстве нашего городка были проведены все необходимые геологические изыскания, а также осуществлен необходимый уровень намыва территории. Руководствуясь данными столетних наблюдений по возможности затопления территорий, была выбрана отметка «ноль» – 97 м, что абсолютно исключает возможность подтопления дома, коммуникаций и участка. Все это в сочетании с конструктивом дома (ленточные, свайные фундаменты, монолитные плиты) позволило обезопасить жителей нашего городка от нежелаемых последствий весенних паводков». Сегодня, помимо упомянутого проекта «Вишневе Містечко», на левом берегу в районе сел Вишенки, Гнедин и Процев реализуются коттеджные городки «Золоче» и «Заповедный-1», имеющие доступ к различным водоемам.

Слагаемые цены

В сегменте загородного строительства большое значение имеет месторасположение коттеджного городка. А наличие водоема на его территории не только добавляет привлекательности, но и повышает статус подобных проектов. Причем современный покупатель уже не довольствуется наличием одного водоема – в некоторых коттеджных городках даже если рядом есть река, для большей привлекательности объекта создаются искусственные каналы и озера. К их числу относится проект «Заповедный-1», реализацией которого занимается компания «Кэпитал Риал Истейт». Несмотря на близость к Днепру, проектантами на территории городка было создано еще и искусственное озеро. «Помимо улучшенной экологии и дополнительных возможностей проведения свободного времени, – объясняет директор компании «Кэпитал Риал Истейт» Егор Земелев , – это еще и своего рода гарантия, что, по крайней мере, с той стороны, где находится водоем, сосед не пристроится рядом стенка к стенке». К тому же в данном случае, помимо вида, который открывается с участка, и зеленых берегов, хозяин коттеджа имеет собственный пляж. «Однозначно, это весомый фактор.

Конечно, все зависит от благоустроенности и масштаба самого водоема. Маленький водоем зачастую всего лишь рассадник комаров, а доступ к «большой воде» дает возможность получать удовольствие не только от вида водной глади, но и от различных развлечений на воде, – считает Виктория Нерода , директор департамента продаж и маркетинга корпорации «Золотые Ворота». – В тех проектах, которые на данный момент реализуются нашей корпорацией, мы учли эту особенность. В частности, в одном из наших новых проектов в Конча-Заспе, который мы планируем вывести на рынок в следующем сезоне, проектировщики позаботились, чтобы у каждого участка был собственный выход к воде. Для этого мы устроили внутренний канал с выходом в Днепр, который, к слову, хоть и увеличивает себестоимость этого проекта, но в тоже время существенно повышает его статус».

По мнению Олега Винокурова, тип и характеристика водоема также в значительной мере влияют на стоимость участка. «Естественно, большая вода дает большие возможности, – уточняет он. – Имея участок с выходом на Днепр, человек может сразу уйти в средиземное путешествие на своей яхте. А на той же Козинке, которая через каждые два километра перегорожена насыпными дамбами, даже катером нельзя будет воспользоваться. На ней будут уместны только весельные лодки или некоторые виды водных мотоциклов. Поэтому и не удивительно, что коттеджные городки, имеющие выход к большой воде, наиболее привлекательны для покупателя, так как дают возможность жителям поселка заниматься различными видами водного спорта: яхтингом, аквабайком, водными лыжами, плаванием, рыбалкой. К тому же зимой по ледяным днепровским просторам можно кататься на снегоходах». А Олег Яковлев в числе значимых характеристик водоема указал чистоту воды, и добавил, что многими покупателями этот показатель ценится в первую очередь: «Приведу пример, основываясь на показатели нашего городка. Всем известно, что чистота воды в Днепре возле Киева оставляет желать лучшего (как на правом, так и на левом берегах). Однако на левом берегу есть чистые озера. Безусловно, отсутствие крупных промышленных предприятий, а также скоростных магистралей способствует поддержанию их чистоты. А это, в свою очередь, не может не сказаться на наличии рыбы. В чистом и здоровом водоеме всегда наблюдается ее изобилие».

«В последнее время жить за городом стало не только престижно, но и удобно, – говорит Егор Земелев. – Те, кого раньше считали основными потребителями рынка элитного жилья в центре города, сегодня обратили свое внимание на загородное жилье, ничем не уступающее городским районам по развитости инфраструктуры. В связи с этим спрос на коттеджные поселки еще в прошлом году начал стремительно расти». А значит, наличие хороших дорог может оказаться весомым аргументом при выборе, к тому же влияющим на цену. На данный момент самая хорошая трасса – Бориспольская. Также дорожные службы следят за состоянием Обуховских трасс, новой и старой, по которым добирается к своим поместьям деловая элита и высшее руководство государства, проживающие в Конча-Заспе, Козине, Плютах и Безрадичах.

Что предлагает рынок

На сегодняшний день политическая чехарда и сложности украинского законодательства формируют информационную закрытость и непрозрачность рынка загородной недвижимости. «Эта информация недоступна не по злой воле застройщиков, – объясняет сложившуюся ситуацию Виктория Нерода. – Дело в том, что подобная закрытость обоснована несовершенством земельного законодательства. Во многих случаях, если земельные площади или коттеджи продаются через посредников, а не через отдел продаж застройщика, то там может быть не совсем все благополучно с земельными вопросами. Это ни в коем случае не минус компании, а наоборот – большой плюс, потому что в таких условиях и такими неимоверными усилиями люди все-таки преодолевают сложности и реализуют проекты, очень интересные и неоднозначные».

Наиболее знаковыми из реализованных и реализуемых проектов у воды остаются коттеджные городки в Конча-Заспе («Клим», «Соби», «Золотые Ворота»), участки которых имеют выход к Днепру. Любители водных видов спорта и просто желающие поселиться поближе к большой воде по-прежнему стремятся приобрести жилье в этом районе. «Но проживание в таких местах – удовольствие не из дешевых, – комментирует Олег Винокуров. – И в данном случае речь идет о миллионных сделках. Безусловно, основной составляющей ценообразования является стоимость земли. А стоимость земли около водохранилищ действительно очень солидная.

К примеру, цена участков в городках на Днепре колеблется в пределах $ 20 тыс. – 25 тыс. за сотку, а земли на Козинке оцениваются в $ 15 тыс. – 20 тыс. за сотку. Нужно понимать, что жилья эконом-класса в подобных местах не бывает по определению. Ценовой диапазон довольно большой. На практике он зависит и от размера участка, и от размера дома, потому однозначно сказать что-либо по этому поводу довольно сложно. Если очень приблизительно, то участок с готовым коттеджем здесь стоит от $ 1 млн. до 2 млн., но существуют некоторые объекты с ценой, значительно превышающей указанную».

В Бориспольском направлении сегодня реализуются два проекта коттеджных городков, имеющих выход к акватории Днепра, – «Золоче» и «Вишневе М істечко ». Каждый из указанных проектов заявлен к реализации в формате яхт-клуба, с развитой инженерной, социальной и рекреационной инфраструктурой. В «Золоче» сегодня застраиваются 50 коттеджей в едином архитектурном стиле на берегу залива Днепра. Площадь коттеджей различна – от 215 до 750 кв. м. Больше половины усадеб на участках 25–40 соток имеют непосредственный выход к воде, и это коттеджи с общей площадью порядка 600-750 кв. м по цене $ 1550 за 1 кв. м (с учетом стоимости земли). Жители городка, чьи участки выхода к воде не имеют, могут отдохнуть на двух благоустроенных пляжах, расположенных на территории городка.

Проект «Вишневе М істечко » заявлен, как городок клубного типа, но интересен еще и тем, что его участки имеют выход к двум разным водоемам – озеру Золоче и озеру Баклажному. Подобная вариативность водного ресурса позволяет максимально удовлетворить запросы требовательных покупателей. Городок состоит из 52 коттеджей единого архитектурного стиля с индивидуальными решениями фасадов. Покупателю предлагаются на выбор три типа коттеджей площадью 360, 430 и 600 кв. м. Выход к воде имеют усадьбы типов «Элит» и «Бизнес» общей площадью 430–600 кв. м на участках 37–44 соток с зонами личного пляжа на озере. Стоимость квадратного метра с учетом земли составляет $ 1320.

В том же Бориспольском направлении на данный момент реализуется еще один интересный проект – коттеджный городок «Заповедный-1», находящийся в 35 км от Киева. Городок состоит из 22 коттеджей, расположенных возле соснового леса на огражденных 10 га с искусственным прудом. Покупатель имеет возможность выбора одного из восьми проектов особняков, общей площадью от 250 до 450 кв. м. Так как даже при большом желании невозможно разместить все коттеджи у воды, к услугам жителей городка предлагается общая приводная рекреационная зона и два (крытый и открытый) 25-метровых бассейна. Стоимость квадратного метра с учетом земли в этом проекте составляет $ 2100.

Еще один проект, участки которого имеют выход к Киевскому водохранилищу, а точнее к его каналу, находится в 12 км от Киева, вблизи с. Хатьяновка. Называется городок «Вышгородская Брама». Строительство 60 коттеджей производится зонально – элит, бизнес и эконом зоны. Каждой зоне соответствует площадь коттеджей – от 500 кв. м, от 200 кв. м, от 180 кв. м. Площадь всего городка составляет 20 га. Выход к воде имеют дома, возводимые в зоне элитной застройки, на участках площадью от 30 соток. Стоимость квадратного метра с учетом земли в этих домах составляет $ 1000.

Впрочем, предпочтения сегодняшних покупателей довольно разнообразны, и если одним в радость лихачество на большой воде, то другие предпочитают тишину озер. Им тоже есть из чего выбирать. В Обуховском направлении в 15 км от Киева у природного озера реализуется проект коттеджного комплекса семейного типа «Французский городок». Общая площадь участка здесь составляет 12,4 га, и согласно проекту застройки «Французский городок» состоит из 51 корпуса различного типа, площадью 371–580 кв. м. В данном проекте дома не имеют выхода к воде, но к услугам жителей городка предлагается благоустроенная прибрежная рекреационная зона, вблизи которой расположены теннисные корты. Стоимость квадратного метра с учетом земли тут составляет $ 1800.

В Житомирском направлении на разном удалении от Киева у природных озер реализуется два проекта коттеджных городков. В 15 км от Киева на озере Кочур – городок «Озерное». Здесь на побережье предполагается создание общей парковой рекреационной зоны. Площадь участка от 0,16 до 0,20 га, стоимость возводимых усадеб площадью от 210 до 295 кв. м колеблется в пределах $ 350 тыс. – 500 тыс. (с учетом стоимости земли).

В том же направлении в 22 км от Киева разрабатывается проект коттеджного городка «Ясноозерное», в котором расположенные в сосновом лесу усадьбы имеют выход к двум живописным озерам. Площадь VIP -участков первой линии перед озерами, составляет около 1 га каждый, а их застройка происходит по индивидуальным проектам в формате комплексов по 1400–1500 кв. м. На стадии строительства цена квадратного метра VIP -усадеб (с учетом стоимости земли и инженерных сетей) составляет от $ 1350.

Кто покупает

Городки, где участки имеют выход к водоему, ищут люди, которые любят и ценят все, что может дать вода. И в этих городках собирается контингент достаточно обеспеченных людей, ведь водные виды отдыха отнюдь не дешевы: это не только стоимость катера или яхты, та же современная рыбалка требует дорогой комплектации.

В основном, жителями коттеджных городков становятся владельцы бизнеса или топ-менеджеры с годовым доходом от $ 100 тыс. или превышающим этот показатель во много раз. Большинство из них – украинцы, хотя есть и россияне, и граждане других государств. «Это люди, которые готовы сегодня платить от $ 200 до $ 1000 в месяц управляющей компании городка за решение всех бытовых проблем, но при условии, что смогут влиять на подбор ее сотрудников, оценивать качество сервиса, и их мнение будет решающим в принятии планов о дальнейшем развитии поселка, – говорит Олег Винокуров. – Коттеджи в элитных городках с домами-усадьбами VIP-уровня стоимостью от $ 600 тыс. и выше сегодня приобретает столичная элита, а также мигрирующие в Киев представители крупного бизнеса и вновь назначенные чиновники из других регионов Украины».

«Это целевая аудитория людей, стремящихся к индивидуальному самовыражению, как в архитектурном решении усадеб, так и в интерьерах, – комментирует Виктория Нерода. – Они предпочитают уникальные вещи и решения. В проектах подобного уровня единой может быть концепция территорий общего пользования, таких как прогулочные и парковые зоны, набережные, мостовые и тротуары. Сами коттеджи тоже должны быть интересны, строго индивидуальны, и иметь ряд преимуществ, которые удовлетворят столь требовательных покупателей. Наша корпорация сейчас занимается реализацией одного проекта, в котором для почитателей яхгтинга предусмотрен разводной мост. Кроме того, что оригинальные идеи повышают статус всего коттеджного поселка, такие проекты интересно воплощать в жизнь, поскольку приходится применять нетрадиционные для Украины инженерные решения».

Олег Яковлев конкретизировал возраст покупателя и заметил, что это, в основном, успешные люди от 30 до 60 лет (бизнесмены, политики), а также иностранцы, которых привлекает идея создания городка клубного типа.

Законные ограничения

На законодательном уровне в Земельном и Водном кодексах закреплен запрет на отвод в частную собственность прибрежных территорий, ширина которых зависит от типа водоема. Более того, строительство капитальных сооружений в пределах этих санитарно-защитных зон также запрещено. И хотя на практике в столичном пригороде эти нормативы зачастую нарушаются, покупателю нелишним будет обратить внимание на то, каким образом оформлена прибрежная зона предлагаемой к продаже усадьбы и какое расстояние от строений до кромки воды. К слову, у большой воды – вдоль берегов рек – ширина этих зон составляет 100 м, у проливов и заливов – 50 м, а у озер – от 25 до 50 м в зависимости от площади водного зеркала. Впрочем, современные ленд-девелоперы мастерски владеют технологиями оформления сложных участков, и существующая в реальности прибрежная зона канала или пролива на документах может вовсе таковой и не являться, а быть пригодной под застройку. Что ж, риски в элитном сегменте всегда были и будут, и своеобразной страховкой от потрясений является преемственность и устойчивость существования элит-общества.

Перспективы

Говоря о перспективах, все эксперты сошлись во мнении, что рынок земли с природными благами в Киевской области имеет большой потенциал развития. «Рынок загородной киевской недвижимости сейчас находится в стадии формирования, – комментирует Виктория Нерода. – Полагаю, что в течение ближайших двух-трех лет количество городков может возрасти до ста, потому что вокруг Киева есть территории, которые уже давно кому-то принадлежат, следовательно, запланированные проекты однозначно будут развиваться. К тому же стабильно высокий спрос на земельные участки в окрестностях Киева, несомненно, будут поддерживать банки, которые сегодня активно развивают программы ипотечного кредитования».

Стремительно растущие цены на столичные квартиры все больше склоняют покупателя к приобретению или строительству собственного загородного дома. Поэтому в ближайшие годы под Киевом появится не менее 30–40 новых проектов коттеджных городков с развитой инфраструктурой.

По словам экспертов, в 25-30-километровой зоне под Киевом свободных земель осталось немного. Большинство участков уже давно раскупили компании и частные инвесторы, которые сейчас занимаются сбором разрешительных документов для начала строительства. Поэтому география появления новых проектов будет расширяться ввиду дефицита качественных участков и коттеджей в радиусе 30 км от столицы. Застройщики и ленд-девелоперы уже обращают свое внимание на приводные территории вблизи Украинки и Триполья. Уже начато интенсивное освоение левого берега Днепра, вскоре станет развиваться коттеджная застройка вдоль Десны, возле Киевского водохранилища и многочисленных озер Киевщины. А потенциал рынка и возрастающий спрос вынудят застройщиков осваивать приднепровские территории, располагающиеся на большем отдалении от столицы.